Calculadoras de Vivienda

Simulador de hipoteca, amortización anticipada, rentabilidad del alquiler y más herramientas para planificar la compra o inversión en vivienda.

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Simulador de Hipoteca

Calcula tu cuota mensual, el total de intereses y el cuadro de amortización. Incluye calculadora de gastos de compra por comunidad autónoma.

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Gastos de Compra de Vivienda

Calcula todos los gastos al comprar un piso: ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y tasación. Compara las 19 comunidades autónomas.

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Amortización Anticipada

Compara reducir cuota vs. reducir plazo al amortizar hipoteca. Descubre cuánto ahorras en intereses con cada opción.

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Rentabilidad del Alquiler

Calcula la rentabilidad bruta y neta de alquilar un piso. Incluye gastos reales: IBI, comunidad, seguro, vacío y mantenimiento.

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Guía completa para comprar vivienda en España 2026

Comprar una vivienda es la decisión financiera más importante que la mayoría de españoles toma en su vida. Implica años de ahorro, comprometerse con una hipoteca a largo plazo y navegar un laberinto de impuestos, gastos y trámites que varían según la comunidad autónoma. Esta guía reúne toda la información que necesitas para tomar una decisión informada en 2026: cuánto dinero necesitas, cómo funciona una hipoteca, qué impuestos pagarás y si comprar es mejor que alquilar.

Cada sección enlaza a nuestras calculadoras gratuitas para que puedas hacer tus propios números con datos reales.

Cuánto dinero necesitas para comprar una casa

El primer muro al que se enfrenta cualquier comprador es el ahorro inicial necesario. Los bancos en España financian como máximo el 80% del valor de tasación para vivienda habitual (el 70% para segunda vivienda), lo que significa que necesitas aportar al menos el 20% restante de tu bolsillo. Pero eso no es todo: hay que sumar los gastos de compraventa.

Los gastos de compra: del 10% al 13% del precio

Los gastos adicionales a la compra incluyen:

Consulta los gastos específicos de tu comunidad en nuestro artículo sobre gastos de compra de vivienda por comunidades autónomas.

Ejemplos prácticos por precio de vivienda

Precio vivienda Entrada (20%) Gastos (aprox. 11%) Total ahorro necesario
150.000 €30.000 €16.500 €46.500 €
200.000 €40.000 €22.000 €62.000 €
250.000 €50.000 €27.500 €77.500 €
300.000 €60.000 €33.000 €93.000 €
400.000 €80.000 €44.000 €124.000 €

Para un cálculo personalizado que incluya los impuestos exactos de tu comunidad, utiliza nuestro simulador de hipoteca, que integra un desglose completo de gastos de compra.

Para más detalle, lee nuestro artículo ¿Cuánto necesito ahorrar para comprar una casa?.

La hipoteca: tipos, plazos y cómo elegir

Una hipoteca es un préstamo con garantía real (el propio inmueble) que el banco concede para financiar la compra de una vivienda. En España, los plazos habituales van de 15 a 30 años, aunque la tendencia regulatoria es limitar a 25-30 años máximo.

Hipoteca a tipo fijo

La cuota es la misma durante toda la vida del préstamo. Ofrece certidumbre total: sabes exactamente cuánto pagarás cada mes sin importar lo que haga el mercado. En 2026, los tipos fijos de las ofertas más competitivas se sitúan entre el 2,5% y el 3,5% TAE según el perfil del cliente y la vinculación con el banco.

Hipoteca a tipo variable

La cuota se compone de un índice de referencia (Euríbor) más un diferencial fijo. Se revisa normalmente cada 12 meses. En 2026, las ofertas más competitivas van desde Euríbor + 0,5% hasta Euríbor + 1,0%. El Euríbor ha venido bajando desde sus máximos de 2023 y se sitúa en torno al 2,3-2,5% en los primeros meses de 2026.

Para entender en profundidad el Euríbor, lee nuestro artículo Qué es el Euríbor y cómo afecta a tu hipoteca en 2026.

Hipoteca mixta

Combina un periodo inicial a tipo fijo (normalmente 5-10 años) con el resto a tipo variable. Es una opción intermedia que ofrece estabilidad los primeros años y potencial de ahorro después si los tipos bajan.

¿Cuál elegir?

No hay una respuesta universal. La elección depende de tu aversión al riesgo, tu horizonte temporal y las condiciones del mercado. Como regla general:

Para un análisis más detallado, consulta nuestro artículo hipoteca fija vs variable en 2026. Y simula tu cuota con el simulador de hipoteca.

Gastos de compra por comunidad autónoma

El impuesto más variable en la compra de vivienda es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se paga en viviendas de segunda mano. Aquí un resumen del tipo general por comunidad:

Comunidad Autónoma Tipo general ITP Tipo reducido (jóvenes/VPO)
País Vasco4%-
Navarra6%-
Madrid6%-
Canarias6,5%5%
La Rioja7%5%
Aragón7%3,5%
Castilla y León8%5%
Andalucía7%3,5%
Galicia8%4%
Cataluña10%5%
Comunidad Valenciana10%8%
Cantabria10%5%

Nota: esta tabla muestra solo algunas comunidades y tipos generales aproximados. Muchas comunidades aplican tipos reducidos adicionales para familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas por debajo de cierto valor. Consulta los tipos actualizados en nuestro artículo ITP por comunidades autónomas en 2026.

Amortización anticipada: cuándo y cómo

Si tienes ahorros disponibles, puedes destinarlos a amortizar anticipadamente tu hipoteca, reduciendo la deuda pendiente. Existen dos modalidades:

Reducir cuota

Mantienes el plazo original pero reduces la mensualidad. Te da más liquidez cada mes. El ahorro total en intereses es menor que reduciendo plazo.

Reducir plazo

Mantienes la cuota mensual pero terminas de pagar antes. Ahorras más intereses en total porque el dinero lleva menos tiempo generando coste financiero. Es la opción más eficiente desde el punto de vista financiero.

Ejemplo práctico

Con una hipoteca de 180.000 € a 25 años al 3% de interés, si amortizas 10.000 €:

Compara ambas opciones con tus cifras reales en la calculadora de amortización anticipada. Y para una guía completa, consulta nuestro artículo guía de amortización anticipada de hipoteca.

Comprar para alquilar: ¿es rentable?

La inversión inmobiliaria sigue siendo una de las favoritas de los españoles. Pero las rentabilidades ya no son las que eran, y es fundamental hacer bien los números antes de invertir.

Rentabilidad bruta vs neta

La rentabilidad bruta se calcula dividiendo el alquiler anual entre el precio de compra. Pero esta cifra es engañosa porque no tiene en cuenta los gastos reales:

La rentabilidad neta, descontando todos estos gastos, suele quedar entre el 3% y el 5% según la ubicación y el estado del inmueble. Calcula la tuya con la calculadora de rentabilidad del alquiler. Para un contexto más amplio, lee nuestro artículo sobre rentabilidad del alquiler de un piso en España.

Impuestos al vender: plusvalía e IRPF

Si vendes un inmueble, tienes que pagar dos impuestos:

Plusvalía municipal

Grava el incremento de valor del suelo urbano desde la compra hasta la venta. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional (STC 182/2021), se puede elegir entre el método real (basado en la ganancia real) y el método objetivo (coeficientes sobre el valor catastral del suelo), pagando el menor de los dos. Si vendiste con pérdida real, no pagas.

Calcula la tuya con nuestra calculadora de plusvalía municipal.

Ganancia patrimonial en el IRPF

La diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición (incluyendo gastos e impuestos de compra, y mejoras realizadas) tributa en la base del ahorro del IRPF:

Ganancia Tipo
Hasta 6.000 €19%
6.000 - 50.000 €21%
50.000 - 200.000 €23%
200.000 - 300.000 €27%
Más de 300.000 €28%

Existe una exención por reinversión en vivienda habitual: si reinviertes el importe total de la venta en la compra de otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, la ganancia queda exenta. También están exentos los mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual.

Comprar vs alquilar: análisis financiero

Es una de las preguntas más debatidas en finanzas personales. La respuesta depende de muchos factores: el precio de compra, el alquiler equivalente, los tipos de interés, tu horizonte temporal y tu capacidad de ahorro.

Como regla general:

Para un análisis detallado con datos de 2026, lee nuestro artículo comprar vs alquilar en 2026: qué te conviene más.

Planifica tu compra con nuestras calculadoras

Todas nuestras herramientas de vivienda están actualizadas con los datos fiscales y financieros de 2026:

Artículos recomendados sobre vivienda:

Preguntas frecuentes sobre vivienda e hipotecas

¿Cuánto ahorro necesito para comprar una vivienda?

Lo habitual es necesitar entre un 20% y un 30% del precio de la vivienda como ahorro previo. Los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación para primera vivienda (70% para segunda vivienda). Además, hay que sumar los gastos de compra: impuestos (ITP o IVA+AJD), notaría, registro, gestoría y tasación, que suelen rondar entre el 10% y el 13% del precio según la comunidad autónoma.

¿Qué es mejor, una hipoteca a tipo fijo o variable?

Depende de tu perfil y las condiciones de mercado. La hipoteca a tipo fijo ofrece estabilidad: la cuota no cambia durante toda la vida del préstamo. La hipoteca variable suele tener un tipo inicial más bajo (Euríbor + diferencial), pero la cuota se revisa anualmente y puede subir o bajar según el Euríbor. En periodos de tipos bajos, la variable puede ser más económica, pero asumes el riesgo de subidas futuras.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda?

Si compras vivienda nueva (de promotor), pagas IVA del 10% más Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía por comunidad autónoma (entre el 0,5% y el 1,5%). Si compras vivienda de segunda mano, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo general oscila entre el 4% (País Vasco) y el 10% (Cataluña, Valencia, Cantabria). Muchas comunidades aplican tipos reducidos para jóvenes o vivienda habitual.

¿Qué es el Euríbor y cómo afecta a mi hipoteca?

El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Se usa como referencia para las hipotecas a tipo variable en España. Tu cuota se calcula sumando el Euríbor vigente más un diferencial fijo pactado con el banco (por ejemplo, Euríbor + 0,9%). Se revisa normalmente cada 12 meses, tomando la media del Euríbor publicada por el Banco de España.

¿Cuánto cuestan los gastos de notaría y registro?

Los gastos de notaría para una compraventa se regulan por arancel y dependen del precio del inmueble: oscilan entre 600 € y 1.200 € aproximadamente. Los gastos de registro de la propiedad van de 400 € a 700 €. La gestoría, que se encarga de tramitar la escritura y la liquidación de impuestos, cobra entre 300 € y 600 €. En total, notaría + registro + gestoría suelen sumar entre 1.500 € y 2.500 €, a lo que hay que añadir la tasación (entre 250 € y 500 €).

¿Merece la pena amortizar hipoteca anticipadamente?

Depende de tu tipo de interés y de las alternativas de inversión. Si tu hipoteca tiene un tipo de interés superior al 3%, amortizar anticipadamente suele ser una buena decisión porque el ahorro en intereses es significativo. Si tu tipo es bajo (1-2%), puede ser más rentable invertir ese dinero en fondos indexados u otros productos. Además, amortizar hasta 9.040 € al año puede desgravar en el IRPF si la hipoteca es anterior a enero de 2013.

¿Es mejor reducir cuota o reducir plazo al amortizar?

Reducir plazo siempre ahorra más intereses en el total de la hipoteca, porque acortas el tiempo durante el que pagas intereses. Reducir cuota ahorra menos en total pero te da más liquidez mensual. La recomendación general es reducir plazo si tu economía es estable, y reducir cuota si necesitas más holgura en tu presupuesto mensual. Compara ambas opciones con nuestra calculadora de amortización anticipada.

¿Qué rentabilidad da un piso en alquiler en España?

La rentabilidad bruta media del alquiler en España en 2026 ronda el 5-7% según la ubicación, pero la rentabilidad neta (descontando gastos reales como IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacío y el IRPF sobre los rendimientos) baja habitualmente al 3-4,5%. Las ciudades grandes ofrecen menor rentabilidad (3-4% neta) pero mayor estabilidad, mientras que las ciudades medianas pueden alcanzar rentabilidades netas del 5-6%.