Simulador de Hipoteca
Última actualización: marzo 2026Datos de la hipoteca
Media de mercado: 2,9% (rango 2,5% - 3,5%)
Cómo funciona el simulador de hipoteca
Este simulador de hipoteca utiliza el sistema de amortización francés, el más habitual en España. Con este método, la cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo (en hipotecas a tipo fijo). Cada cuota se compone de una parte de intereses y otra de devolución del capital. Al principio, la mayor parte de la cuota son intereses; con el paso de los años, la proporción se invierte.
La fórmula utilizada es: M = P × r × (1+r)n / ((1+r)n - 1), donde P es el capital del préstamo, r es el tipo de interés mensual y n es el número total de cuotas mensuales.
Ejemplo práctico: hipoteca para una vivienda de 200.000 €
Situación: compras una vivienda de 200.000 €, aportas 40.000 € de entrada (20%) y solicitas una hipoteca de 160.000 € a 25 años con un tipo fijo del 2,9%.
La cuota mensual resultante es de 746,37 €. Durante los 25 años (300 cuotas), pagarás un total de 223.911 €, de los cuales 63.911 € corresponden a intereses. En el primer año, unos 4.540 € de tus cuotas van a intereses y solo 4.416 € a reducir el capital. En el último año, casi toda la cuota (8.860 €) va a amortizar el capital restante y solo 96 € a intereses.
Gastos de compra: lo que el banco no financia
Además de la entrada, necesitas dinero para los gastos asociados a la compra. Estos incluyen impuestos (ITP para vivienda usada o IVA+AJD para vivienda nueva), notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación. En total, los gastos suelen representar entre el 10% y el 13% del precio de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma.
Consejo: antes de buscar vivienda, calcula el ahorro total que necesitas: al menos el 20% del precio para la entrada más un 10-13% adicional para gastos. Para una vivienda de 200.000 €, eso supone un mínimo de 54.000-66.000 € de ahorro previo.
Hipoteca fija vs. variable en 2026
En marzo de 2026, el Euríbor a 12 meses se sitúa en el 2,45%. Las hipotecas a tipo fijo se ofrecen entre el 2,5% y el 3,5% (media del 2,9%), mientras que las hipotecas variables aplican un diferencial de entre 0,5% y 1,5% sobre el Euríbor (media del 0,9%).
Con un Euríbor al 2,45%, una hipoteca variable al Euríbor + 0,9% tiene un tipo efectivo del 3,35%, ligeramente por encima de la media fija. Si el Euríbor baja en los próximos años, la variable puede ser más ventajosa. Si sube, la fija te protege. La elección depende de tu tolerancia al riesgo y tus expectativas sobre la evolución de los tipos de interés.
Calculadoras relacionadas
Si estás planificando la compra de una vivienda, te interesa también conocer cuánto te quedará de nómina después de pagar la hipoteca. Usa nuestra calculadora de salario neto para saber cuánto cobras realmente al mes. Si eres autónomo, consulta la calculadora de facturación para estimar tus ingresos netos. Y para la declaración de la renta, revisa la calculadora de IRPF 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto pagaré de cuota mensual por una hipoteca de 160.000 €?
Con una hipoteca de 160.000 € a 25 años y un tipo fijo del 2,9%, la cuota mensual es de unos 746 €. Si el plazo fuera de 30 años, la cuota baja a unos 664 €, pero pagas más intereses en total. A tipo variable (Euríbor 2,45% + 0,9% de diferencial), la cuota sería de unos 752 € al mes, aunque puede variar en cada revisión anual.
¿Cuántos intereses se pagan en una hipoteca a 25 años?
En una hipoteca de 160.000 € a 25 años con un tipo fijo del 2,9%, los intereses totales ascienden a unos 63.900 €, es decir, pagas un total de 223.900 €. A 30 años, los intereses suben a unos 79.200 €. Por cada 5 años adicionales de plazo, los intereses aumentan considerablemente, aunque la cuota mensual sea más baja.
¿Qué gastos tiene comprar una vivienda de 200.000 € en Madrid?
Para una vivienda de segunda mano de 200.000 € en Madrid, los gastos aproximados son: ITP (6%) = 12.000 €, notaría (0,5%) = 1.000 €, registro (0,3%) = 600 €, gestoría = 400 €, tasación = 350 €. Total gastos: unos 14.350 €. Es decir, necesitas tener ahorrados al menos 54.350 € (20% de entrada + gastos) para comprar con financiación del 80%.
¿Qué es el cuadro de amortización?
El cuadro de amortización es una tabla que muestra, año a año (o mes a mes), cómo se distribuye cada cuota entre capital amortizado e intereses. En los primeros años, la mayor parte de la cuota son intereses. A medida que avanza el plazo, la proporción se invierte y cada vez se amortiza más capital. Es una herramienta fundamental para entender el coste real de tu hipoteca.
¿Cuánto financia el banco como máximo?
Los bancos en España financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación para primera vivienda y hasta el 70% para segunda vivienda o inversión. Algunos bancos pueden llegar al 90% o incluso al 100% en casos excepcionales (funcionarios, perfiles de muy bajo riesgo), pero suelen aplicar un tipo de interés más alto. Lo recomendable es tener ahorrado al menos el 20% del precio más un 10-13% adicional para los gastos de compra.