Comprar o alquilar en 2026: análisis financiero completo — CalculaTuDinero.net
Desde un punto de vista estrictamente financiero, comprar compensa frente a alquilar en España cuando el PER inmobiliario de la zona es inferior a 20 (es decir, tardarías menos de 20 años en recuperar la inversión con el alquiler equivalente) y piensas mantener la vivienda al menos 7-10 años. En 2026, con los precios al alza y los tipos moderados, la respuesta depende enormemente de la ciudad y de tu situación personal.
El PER inmobiliario: la métrica clave
El PER (Price-to-Earnings Ratio) inmobiliario se calcula dividiendo el precio de compra entre el alquiler anual equivalente. Indica cuántos años de alquiler necesitas para igualar el precio de compra:
| Ciudad | Precio piso 80 m² | Alquiler mensual | PER |
|---|---|---|---|
| Madrid (centro) | 420.000 € | 1.600 € | 21,9 |
| Barcelona (Eixample) | 380.000 € | 1.500 € | 21,1 |
| Valencia (centro) | 200.000 € | 950 € | 17,5 |
| Sevilla (centro) | 195.000 € | 850 € | 19,1 |
| Málaga (centro) | 260.000 € | 1.050 € | 20,6 |
| Zaragoza | 150.000 € | 750 € | 16,7 |
Como referencia: un PER inferior a 15 sugiere que comprar es claramente ventajoso, entre 15 y 20 es una zona neutra, y por encima de 20 el alquiler puede ser más eficiente financieramente.
La regla del 5%: un enfoque más completo
La regla del 5% compara el coste real de ser propietario (no solo la cuota hipotecaria) con el alquiler. El coste anual de propiedad se estima como el 5% del valor de la vivienda, desglosado así:
- 1% en mantenimiento y reparaciones anuales
- 1% en impuestos (IBI) y seguros
- 3% en coste de oportunidad del capital invertido (la entrada + gastos podrían estar generando rentabilidad)
Para un piso de 250.000 €, el coste anual de propiedad sería 12.500 € (1.042 €/mes). Si el alquiler equivalente es inferior a 1.042 €/mes, alquilar resulta más barato en términos financieros puros.
El coste de oportunidad: lo que no ves
Al comprar, inmovilizas un capital importante (entrada del 20% + gastos del 10%). En un piso de 250.000 €, necesitas unos 75.000 € iniciales. Si invirtieras esos 75.000 € en un fondo indexado al 7% anual, en 25 años tendrías 407.000 € gracias al interés compuesto.
Ese es dinero que dejas de ganar por tenerlo inmovilizado en la vivienda. Es un coste real, aunque invisible.
Simula el crecimiento de ese capital alternativo con la calculadora de interés compuesto.
Ventajas de comprar
- Cuota hipotecaria fija (si eliges tipo fijo) frente a alquileres que suben cada año
- Construyes patrimonio: cada cuota reduce tu deuda
- Apalancamiento: compras un activo de 250.000 € con 75.000 € propios
- Libertad para reformar y personalizar
- Seguridad de vivienda a largo plazo
Ventajas de alquilar
- Flexibilidad para cambiar de ciudad o barrio
- No inmovilizas capital (puedes invertirlo)
- No asumes riesgos de depreciación del inmueble
- Sin gastos de mantenimiento estructural ni derramas
- Menor compromiso financiero a largo plazo
¿Cuándo comprar y cuándo alquilar?
Compra si:
- Piensas quedarte al menos 7-10 años en la misma ciudad
- Tienes ahorros suficientes sin vaciar tu fondo de emergencia
- La cuota hipotecaria no supera el 30% de tus ingresos netos
- El PER de tu zona es inferior a 20
Alquila si:
- No sabes si te quedarás en la ciudad a medio plazo
- No tienes suficientes ahorros para la entrada más gastos
- El PER de tu zona supera 22-25
- Prefieres flexibilidad y menor compromiso financiero
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