¿Es rentable comprar un piso para alquilar en 2026? — CalculaTuDinero.net
Comprar un piso para alquilar en España ofrece en 2026 una rentabilidad bruta media del 5,5%-7% según la ciudad, pero una vez descontados impuestos, gastos de comunidad, seguros, reparaciones y periodos de vacío, la rentabilidad neta real se sitúa entre el 3% y el 4,5%. Puede ser una buena inversión si eliges bien la ubicación y conoces todos los costes reales.
Rentabilidad bruta por ciudades principales
La rentabilidad bruta se calcula dividiendo el alquiler anual entre el precio de compra del inmueble. Datos orientativos de principios de 2026:
| Ciudad | Precio medio m² | Alquiler medio m²/mes | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|
| Madrid | 4.200 € | 17,5 € | 5,0% |
| Barcelona | 4.100 € | 18,0 € | 5,3% |
| Valencia | 2.400 € | 11,5 € | 5,8% |
| Sevilla | 2.200 € | 10,0 € | 5,5% |
| Málaga | 3.100 € | 13,0 € | 5,0% |
| Murcia | 1.300 € | 7,5 € | 6,9% |
| Zaragoza | 1.800 € | 9,0 € | 6,0% |
| Lleida | 1.100 € | 7,0 € | 7,6% |
Las ciudades medianas y capitales de provincia suelen ofrecer mayor rentabilidad bruta, aunque con menor liquidez y potencial de revalorización.
De bruta a neta: los costes que nadie te cuenta
La rentabilidad bruta es engañosa. Para obtener la neta real, debes restar:
Costes anuales recurrentes:
- Comunidad de propietarios: 600-1.500 €/año
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): 300-1.200 €/año
- Seguro de hogar (propietario no ocupante): 200-400 €/año
- Seguro de impago del alquiler: 250-500 €/año
- Reparaciones y mantenimiento: 1-2% del valor del inmueble al año
- Gastos de gestión (si delegas en inmobiliaria): 5-10% del alquiler
Costes fiscales:
- Los ingresos por alquiler tributan en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario
- Reducción del 50% sobre el rendimiento neto (nueva Ley de Vivienda, con variaciones en zonas tensionadas)
- Tipo marginal del IRPF según tus ingresos totales
Vacío entre inquilinos: estima al menos 1 mes cada 2-3 años sin cobrar alquiler.
Ejemplo real: piso de 150.000 € en Valencia
Piso de 80 m² comprado por 150.000 € (gastos de compra incluidos: ~168.000 €). Alquiler mensual: 920 €.
- Ingresos anuales: 11.040 €
- Rentabilidad bruta: 11.040 / 168.000 = 6,6%
- Gastos anuales: comunidad (900 €) + IBI (500 €) + seguro (300 €) + mantenimiento (1.500 €) + vacío (770 €) = 3.970 €
- Rendimiento neto antes de IRPF: 7.070 €
- IRPF (tipo marginal 30%, con reducción del 50%): ~1.060 €
- Rendimiento neto real: 6.010 €
- Rentabilidad neta: 3,6%
Alquiler vs fondos indexados
Un fondo indexado global ha ofrecido históricamente un 7-8% anual medio a largo plazo. Si inviertes los mismos 168.000 € en un fondo indexado al 7% durante 20 años, obtienes unos 482.000 € (frente a los 168.000 € del piso + 120.200 € en alquileres netos acumulados = ~288.000 €, sin contar revalorización del inmueble).
El inmueble tiene la ventaja del apalancamiento (puedes comprarlo con hipoteca) y la revalorización del activo. El fondo indexado tiene mayor liquidez, diversificación y menor gestión.
Simula el crecimiento de tu inversión financiera con la calculadora de interés compuesto y compáralo con el escenario inmobiliario usando la calculadora de hipoteca.
¿Cuándo merece la pena comprar para alquilar?
Merece la pena si el inmueble está en zona con alta demanda de alquiler, puedes financiar al menos el 60-70% con hipoteca a buen tipo, tienes colchón para imprevistos y no necesitas liquidez a corto plazo. Si no cumples esas condiciones, los fondos indexados suelen ser una alternativa más eficiente.