Cómo se calcula la plusvalía municipal tras la sentencia del TC — CalculaTuDinero.net
La plusvalía municipal se calcula desde 2021 mediante dos métodos alternativos — el método real (basado en la ganancia efectiva de la venta) y el método objetivo (basado en coeficientes aplicados al valor catastral del suelo) — y el contribuyente paga siempre el menor de los dos. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, si no hay ganancia patrimonial, no se paga el impuesto.
Qué es la plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, es un impuesto local que grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble por venta, herencia o donación. Lo gestionan los ayuntamientos, que fijan el tipo impositivo (máximo 30%). Se paga en 30 días hábiles desde la transmisión (o 6 meses en herencia).
La sentencia del TC que cambió todo
En octubre de 2021, la STC 182/2021 declaró inconstitucional el sistema anterior, que obligaba a pagar plusvalía incluso vendiendo con pérdidas. El Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 26/2021 con un nuevo sistema que introduce dos métodos alternativos.
Método 1: cálculo real
Se basa en la ganancia efectiva obtenida en la transmisión, pero solo la parte correspondiente al suelo:
- Calcula la plusvalía total: Precio de venta – Precio de adquisición (o valores declarados en la escritura)
- Determina el porcentaje del valor catastral que corresponde al suelo (aparece en el recibo del IBI)
- Aplica ese porcentaje a la plusvalía total para obtener la plusvalía imputable al suelo
- Aplica el tipo impositivo del ayuntamiento (máximo 30%)
Ejemplo: Compras un piso por 180.000 € en 2016 y lo vendes por 250.000 € en 2026. El valor catastral del suelo representa el 40% del total.
- Plusvalía total: 250.000 – 180.000 = 70.000 €
- Plusvalía del suelo: 70.000 × 40% = 28.000 €
- Cuota (tipo del 28%): 28.000 × 28% = 7.840 €
Método 2: cálculo objetivo
Se basa en el valor catastral del suelo multiplicado por unos coeficientes que fija el Gobierno anualmente según el período de tenencia:
- Toma el valor catastral del suelo del inmueble
- Multiplícalo por el coeficiente correspondiente a los años de tenencia
- Aplica el tipo impositivo del ayuntamiento
Los coeficientes máximos vigentes en 2026 para algunos períodos de tenencia:
| Años de tenencia | Coeficiente máximo |
|---|---|
| 1 año | 0,14 |
| 5 años | 0,17 |
| 10 años | 0,12 |
| 15 años | 0,10 |
| 20 años o más | 0,45 |
Los ayuntamientos pueden aplicar coeficientes iguales o inferiores a estos máximos.
Ejemplo con el mismo caso: El valor catastral del suelo es 50.000 € y la tenencia es de 10 años.
- Base imponible: 50.000 × 0,12 = 6.000 €
- Cuota (tipo del 28%): 6.000 × 28% = 1.680 €
En este caso, el método objetivo es mucho más favorable y sería el que el contribuyente elegiría. Calcula ambos métodos automáticamente con nuestra calculadora de plusvalía municipal.
Cuándo no se paga plusvalía municipal
Desde la STC 182/2021, no se paga plusvalía si no hay incremento de valor. Es decir:
- Si vendes por un precio igual o inferior al de compra
- Si heredas un inmueble cuyo valor de referencia es igual o inferior al valor en el momento de adquisición por el fallecido
- Si puedes demostrar documentalmente que no ha habido ganancia
Además, están exentas las transmisiones entre cónyuges por sentencia de divorcio y las aportaciones a la sociedad conyugal.
Consejos prácticos
- Conserva siempre las escrituras de compra y venta con los valores declarados
- Consulta tu recibo del IBI para conocer el desglose entre valor catastral del suelo y de la construcción
- Calcula ambos métodos antes de pagar: siempre puedes elegir el menor
- Reclama si no hay ganancia: si vendes con pérdidas, no estás obligado a pagar
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